Девелоперы дожили до рекорда

По итогам прошедшего года в России введено 1,6 млн кв. м торговых площадей, из которых выше 800 тыс. кв. м запущено в эксплуатацию в четвертом квартале, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. Октябрь--декабрь стали рекордными на рынке торговой недвижимости, говорят специалисты. Ранее консультанты фиксировали рекорд в четвертом квартале докризисного 2007-го: тогда было введено 713 тыс. кв. м (всего за тот год открыто торгцентров общей площадью 1,6 млн кв. м. Практически 56% торговых площадей, введенных в конце 2013 года, построены в городках с популяцией до 1 млн человек. На долю Санкт-Петербурга пришелся 21% запущенных в эксплуатацию торговых объектов, на города-миллионники -14%, на Москву и Подмосковье - 10%. Всего в России на данный момент действуют торгцентры общей площадью 16 млн кв. м.

Прогноз консультантов на 2014 год остается оптимистичным. Начальник департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle Татьяна Ключинская говорит, что девелоперы заявили о намерениях ввести около 2 млн кв. м, из их половина в Москве и Подмосковья. В четвертом квартале 2014 года новое предложение составит около 600 тыс. кв. м, добавляет эксперт.

Еще прошлой в осеннюю пору девелоперы утверждали, что в наиблежайшей перспективе на рынке торговой недвижимости наступит в лучшем случае стагнация, в худшем - упадок, потому что власти пересмотрели размеры налоговых выплат для хозяев торгцентров. С этого года налог на имущество, который составлял 2,2% от балансовой стоимости объекта, для девелоперов торгцентров площадью наиболее 5 тыс. кв. м заменен так именуемым налогом на офисно-торговую недвижимость: его будут начислять уже по кадастровой стоимости объектов. В Москве в этом году будет действовать ставка 1,5%, в последующем - 1,7%, а с 2016 года и дальше наибольшая - 2%. Для регионов установлен порог - 1%, 1,5% и 2% соответственно. В Москве также подорожает и аренда земли, стоимость которой рассчитывается на базе кадастровой оценки. Глава департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов оценивает рост стоимости земли на этот год в 10%.

Сейчас участники рынка по другому оценивают ситуацию. Директор отдела исследований Knight Frank Ольга Ясько уверена, что новенькая налоговая схема не воздействует значительно на темпы строительства. Балансовая стоимость лишь что построенных торговых центров близка к кадастровой, потому что расходы еще не амортизированы, отмечает президент «Торгового квартала» Миша Кирсанов. Он говорит, что балансовая стоимость его торгового центра в Калуге в прошедшем году составляла 2 миллиардов руб., налог - 43,4 млн руб. В этом году, ежели считать по кадастровой стоимости (2,2 миллиардов руб.), платеж составит 21,8 млн руб. «Остаточная стоимость объектов, построенных в 2002-2005 годах, еще ниже кадастровой. Ежели взять за среднюю стоимость в Москве $5 тыс. за 1 кв. м, то в этом году налог составит $50 за 1 кв. м, а с 2016-го - $100 за 1 кв. м - это 10% средней ставки аренды, которая составляет $1000 за 1 кв. м»,-- рассчитал государь Кирсанов. 1-ый вице-президент компании «ТПС-Недвижимость» Алексей Чиналиев говорит, что толика налога в операционных расходах вырастет с 30% до 50%, а для старенькых объектов еще выше. «Эти издержки в конечном итоге будут переложены поначалу на арендатора, а позже на потребителя»,-- отмечает он.

Меж тем инвесторы, покупавшие торгцентры, насторожены. «При росте расходов на налоги понижается незапятнанный операционный доход и возрастает период окупаемости торгового центра»,-- разъясняет управляющий директор RB Invest Александр Артемов. По его оценкам, чтоб нивелировать выросшие налоговые платежи, собственникам придется прирастить выручку на 7-7,5%.

Екатерина Ъ-Геращенко, Екатерина Ъ-Михайлина